صفر تا صد عقد رهن؛ از چاله میدان تا ترازوی عدالت (راهنمای جامع مواد ۷۷۱ تا ۷۹۴)

تصور کنید «علی» به «مریم» ۱۰۰ میلیون تومان بدهکار است. مریم اعتماد دارد، اما اعتماد در بازار امروز نان و آب نمی‌شود! او یک “ضمانت سفت و سخت” می‌خواهد. علی سوییچ ماشینش را روی میز می‌گذارد و می‌گوید: «اگر پولت را ندادم، این ماشین مال تو». تبریک می‌گویم؛ شما همین الان، بدون اینکه بدانید، وارد پیچیده‌ترین و حیاتی‌ترین مباحث حقوق مدنی، یعنی «عقد رهن» شدید.

در این مقاله طولانی اما شیرین، قرار است تمام گرد و خاک کتب حقوقی را بتکانیم. ما در عدل آموز معتقدیم حقوق خواندن نباید مثل جویدن سنگ سخت باشد. بیایید ماده‌های ۷۷۱ تا ۷۹۴ قانون مدنی را طوری کالبدشکافی کنیم که انگار داریم با هم چای می‌خوریم و گپ می‌زنیم.

اگر داوطلب آزمون وکالت هستید، خوب گوش کنید: رهن یکی از آن مباحثی است که طراحان سوال عاشقش هستند. چرا؟ چون پر از “استثنا” است. پس کمربندها را ببندید.

فصل اول: رهن چیست؟ (ترجمه از زبان مریخی به فارسی)

بیایید اول تعریف خشک قانون را ببینیم و بعد آن را به زبان آدمیزاد برگردانیم.

ماده ۷۷۱ قانون مدنی می‌گوید:

«رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند.»

ترجمه عدل آموز: رهن یعنی «گروکشی قانونی». یعنی بدهکار (راهن) به طلبکار (مرتهن) می‌گوید: «خیالت راحت باشد، این مال (مرهونه) دست تو یا تحت اختیار تو باشد تا اگر پولت را ندادم، دستت به جایی بند باشد و بتوانی حقت را از فروش آن برداری.»

در لغت، رهن به معنای “ثبات” و “حبس” است. یعنی مال بدهکار، حبس می‌شود تا دین پرداخت شود.

بازیگران اصلی صحنه رهن

برای اینکه در ادامه مقاله گیج نشوید، این سه اسم را همین الان در ذهن‌تان حک کنید (مثل نام سه بازیکن اصلی یک تیم فوتبال):

1. راهن (Gro-Gozar): همان بدهکار خودمان که مالش را گرو می‌گذارد.

2. مرتهن (Gro-Gir): طلبکاری که مال را به عنوان وثیقه قبول می‌کند.

3. عین مرهونه (Mal): آن چیزی که گرو گذاشته می‌شود (خانه، ماشین، فرش).

فصل دوم: تفاوت “رهن خانه” در بنگاه با “رهن” در قانون

اینجا همان نقطه‌ای است که ۹۰٪ مردم و حتی دانشجویان ترم اول حقوق اشتباه می‌کنند.

چیزی که ما در بنگاه املاک می‌گوییم: «آقا این خانه ۲۰۰ میلیون رهن کامل!»، از نظر حقوقی اصلاً رهن نیست.

• آنچه در بازار است: در واقع “قرض‌الحسنه” است. مستأجر پولی به مالک قرض می‌دهد تا در خانه بنشیند.

• آنچه در قانون است: رهن یعنی وثیقه گذاشتن برای بدهی.

فتوای حقوقی و شرعی: آنچه به عنوان رهن در اجاره‌ها مرسوم است، اگر به شرط “اجاره کمتر” باشد، ربا و حرام است. اما اگر مالک بگوید «خانه را ارزان‌تر می‌دهم به شرطی که فلان مبلغ به من قرض بدهی»، اشکالی ندارد. پس مراقب الفاظی که در قرارداد می‌نویسید باشید!

فصل سوم: ارکان عقد رهن (چهارپایه استحکام قرارداد)

برای اینکه یک رهن، “رهن” شود، چهار ستون لازم دارد. اگر یکی از این‌ها نباشد، سقف قرارداد فرو می‌ریزد.

۱. صیغه رهن (ایجاب و قبول)

لازم نیست حتماً عربی بخوانید! رهن با هر لفظی که نشان‌دهنده “قصد” باشد واقع می‌شود.

• راهن می‌گوید: «این ماشین وثیقه بدهی من.» (ایجاب)

• مرتهن می‌گوید: «قبول کردم.» (قبول)

• نکته طلایی: حتی شخص لال هم می‌تواند با اشاره‌ای که مقصود را برساند، رهن را ببندد. نوشتن هم کفایت می‌کند.

۲. اهلیت طرفین (عاقل و بالغ بودن)

هر دو طرف (راهن و مرتهن) باید عاقل، بالغ و رشید باشند. کسی که ورشکسته است یا مجنون، نمی‌تواند اموالش را رهن بدهد. مثل این است که از یک کودک ۵ ساله بخواهید قرارداد خرید خانه را امضا کند؛ باطل است!

۳. قبض (تحویل دادن مال)

اینجا پاشنه آشیل عقد رهن است. ماده ۷۷۲ می‌گوید:

«مال مرهون باید به قبض مرتهن یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می‌گردد داده شود.»

تحلیل عدل آموز: عقد رهن، یک عقد “عینی” است. یعنی تا زمانی که مال را تحویل ندهید، عقدی بسته نشده! نوشتن قرارداد روی کاغذ کافی نیست؛ سوییچ ماشین باید جابجا شود.

• نکته کنکوری: استمرار قبض شرط نیست. یعنی اگر ماشین را دادید و مرتهن (طلبکار) دوباره ماشین را به خودتان برگرداند تا با آن کار کنید، رهن باطل نمی‌شود. فقط لحظه اول باید تحویل داده شود.

۴. شرایط مال مورد رهن (عین مرهونه)

هر چیزی را نمی‌توان رهن داد. مال باید این ویژگی‌ها را داشته باشد:

• الف) عین باشد (ماده ۷۷۴): شما نمی‌توانید “دین” یا “منفعت” را رهن بگذارید.

  • مثال غلط: «من طلبی که از احمد دارم را پیش تو رهن می‌گذارم.» (این باطل است).

  • مثال غلط: «منفعت سکونت در خانه‌ام برای یک سال رهن تو باشد.» (این هم باطل است).

  • قانون: فقط عین معین (چیزی که وجود خارجی و ملموس دارد) رهن داده می‌شود.

• ب) قابل نقل و انتقال باشد (ماده ۷۷۳): چیزی که خرید و فروشش ممنوع است، رهن دادنش هم ممنوع است.

  • شما نمی‌توانید “مواد مخدر”، “مشروبات الکلی” یا “اموال وقفی” را رهن بدهید. چون اگر پول طلبکار را ندهید، او نمی‌تواند این‌ها را بفروشد!

  • استثناء: اگر مالی موقتاً ممنوع‌المعامله باشد (مثل برخی سهام‌ها یا خودروهای خاص)، رهن آن اشکالی ندارد، به شرطی که در زمان فروش، آزاد شده باشد.

• ج) موجود و قابل قبض باشد: رهن دادن “پرنده‌ای که در هواست” باطل است (مگر اینکه جلد باشد و برگردد). رهن دادن “محصول باغی که هنوز در نیامده” هم باطل است.

فصل چهارم: انواع عقد رهن (از تصرف تا دادگاه)

رهن همیشه یک شکل نیست. بیایید انواع آن را بشناسیم:

۱. رهن تصرف

ساده‌ترین نوع. ماشین را می‌دهید به طلبکار، او هم سوار می‌شود و استفاده می‌کند (البته با اجازه شما). در اینجا، مال در تصرف مرتهن می‌ماند.

۲. رهن قضایی (وثیقه دادگاه)

وقتی کسی جرمی مرتکب می‌شود یا بدهی سنگینی دارد، دادگاه اموال او را “توقیف” می‌کند. این همان رهن قضایی است. در واقع دادگاه دست می‌گذارد روی مال تا شخص فرار نکند یا حق شاکی ضایع نشود.

۳. رهن مکرر (چند قفله کردن مال)

آیا می‌توانم خانه‌ای که ۱ میلیارد می‌ارزد و بابت ۵۰۰ میلیون رهن بانک است، دوباره بابت ۲۰۰ میلیون دیگر به شخص دیگری رهن بدهم؟ پاسخ: بله! به این می‌گویند رهن مکرر.

• ماده ۷۷۶: یک نفر می‌تواند مالش را به چند نفر رهن بدهد. در این صورت، طلبکاران باید توافق کنند که مال دست چه کسی باشد.

۴. رهن مستعار (فداکاری برای دوست)

تصور کنید برادرتان بدهکار است اما مالی ندارد. شما خانه خودتان را بابت بدهی او رهن می‌دهید. به این می‌گویند “رهن مستعار”. یعنی عاریه دادن مال برای رهن گذاشتن. (این اوج ایثار است!)

فصل پنجم: کالبدشکافی مواد قانونی (جنگ ثانیه‌ها در آزمون)

این بخش مخصوص کسانی است که می‌خواهند در آزمون‌های حقوقی مثل گلادیاتور پیروز شوند. اینجا جایی است که ما در عدل آموز تخصص داریم؛ تبدیل مواد خشک به سناریوهای قابل درک.

ماده ۷۸۰: قانون صف نانوایی (حق تقدم)

«برای استیفاء طلب خود از قیمت رهن، مرتهن بر هر طلبکار دیگری رجحان خواهد داشت.»

ترجمه: اگر بدهکار ورشکست شود و ۱۰ تا طلبکار داشته باشد، شما که “رهن” دارید، مثل کسی هستید که بلیط VIP دارد. اول پول شما را از فروش آن مال می‌دهند، اگر چیزی ماند، به بقیه طلبکارها می‌رسد. این قدرت جادویی عقد رهن است.

ماده ۷۸۳: قانون گروگان‌گیری کامل (عدم تجزیه رهن)

«اگر راهن مقداری از دین را ادا کند، حق ندارد مقداری از رهن را مطالبه نماید…»

سناریوی عدل آموز: علی ۱۰۰ میلیون بدهکار است و یک ماشین ۱ میلیاردی رهن گذاشته. علی ۹۹ میلیون تومان را پس می‌دهد و فقط ۱ میلیون مانده. آیا می‌تواند بگوید: «خب ۹۹٪ ماشین را آزاد کن؟» خیر! تمام ماشین تا زمان پرداخت “آخرین ریال” در رهن می‌ماند. رهن مثل یک قفس است؛ یا در باز می‌شود یا بسته می‌ماند، نیمه باز نداریم.

ماده ۷۸۷: یک‌طرفه بودن قدرت (لزوم و جواز)

«عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است.»

ترجمه:

• برای راهن (بدهکار): عقد لازم است. یعنی نمی‌تواند زیر میز بزند و بگوید پشیمان شدم، مالم را پس بده.

• برای مرتهن (طلبکار): عقد جایز است. یعنی هر وقت دلش خواست می‌تواند بگوید: «من این رهن را نمی‌خواهم، بیا مالت را پس بگیر.» این یعنی قدرت دست طلبکار است.

ماده ۷۷۷: وکالت در فروش (میانبر قانونی) معمولاً در قراردادهای بانک‌ها دیده‌اید که می‌گیرند “وکالت بلاعزل”. طبق ماده ۷۷۷، راهن می‌تواند به مرتهن وکالت بدهد که اگر سر موعد پول را نداد، مرتهن بدون نیاز به رفتن به دادگاه، خودش مال را بفروشد و طلبش را بردارد. این یعنی صرفه‌جویی در زمان و هزینه.

ماده ۷۸۱: مازاد قیمت (حق‌الناس) اگر ماشین علی (که رهن بود) فروخته شد و قیمتش بیشتر از بدهی علی بود، چه می‌شود؟ مثلاً بدهی ۱۰۰ میلیون است، ماشین ۱۵۰ میلیون فروخته می‌شود. مرتهن ۱۰۰ تومن خودش را برمی‌دارد و ۵۰ تومن باقی‌مانده را باید به علی پس بدهد. اگر ندهد، مدیون است.

فصل ششم: وقتی رهن از بین می‌رود (فک رهن)

کی این گروگان‌گیری تمام می‌شود؟

1. پرداخت دین: بدهی کامل پرداخت شود.

2. ابراء: طلبکار بگوید «تو را بخشیدم».

3. تلف شدن مال: اگر ماشین در زلزله نابود شود، رهن هم از بین می‌رود (البته طلب سر جایش است، فقط وثیقه رفته).

4. فسخ توسط مرتهن: چون عقد برای او جایز است.

استراتژی قبولی عدل آموز: چرا دانستن این‌ها کافی نیست؟

دوست من، خواندن این مقاله مثل تماشای فیلم آموزش شنا است. شما الان تئوری را بلدید، اما اگر در استخر پرتاب شوید، غرق خواهید شد! در آزمون وکالت، طراح سوال نمی‌آید متن ماده را کپی کند. او یک پرونده پیچیده جلوی شما می‌گذارد که ترکیبی از رهن مکرر، ورشکستگی و فوت طرفین است.

اینجاست که “آزمون‌های شبیه‌ساز عدل آموز” وارد می‌شوند. شما برای یادگیری این مطالب ساعت‌ها وقت گذاشته‌اید، اما آیا می‌توانید در “۱ دقیقه” تست مربوط به آن را بزنید؟ ما در سیستم فنی عدل آموز، شرایطی را شبیه‌سازی کردیم که دقیقاً مثل صندلی‌های خشک و استرس‌زای روز آزمون است.

• هزینه؟ بیایید صادق باشیم. هزینه یک پکیج آزمون ما، معادل سه فنجان قهوه است که در هفته می‌خورید.

• ارزش؟ نجات دادن یک سال از عمرتان. اگر امسال قبول نشوید، باید ۱۲ ماه دیگر (حدود ۸۷۰۰ ساعت) صبر کنید. آیا ۳ فنجان قهوه ارزش ۸۷۰۰ ساعت انتظار را دارد؟

ما در آزمون‌هایمان، “دقت” و “سرعت” را همزمان می‌سنجیم. پلتفرم ما بدون هیچ تاخیر (Latency) و با دقیق‌ترین الگوریتم‌های سنجش، به شما می‌گوید که در مبحث “رهن” چند مرده حلاجید. رقبای شما الان در حال تست زدن هستند؛ در استادیوم بزرگ رقابت حقوقی، جایگاه شما کجاست؟ روی سکوی تماشاچیان یا در زمین بازی؟

جمع‌بندی نهایی: رهن در جیب شما

بیایید یک بار دیگر مرور کنیم (مرور سریع برای ذهن‌های پرمشغله):

1. رهن = وثیقه: برای محکم‌کاری بدهی.

2. ارکان: راهن (بدهکار)، مرتهن (طلبکار)، عین مرهونه (مال).

3. شرط حیاتی: مال باید “عین” باشد (دین و منفعت باطل است) و باید “قبض” (تحویل) داده شود.

4. قدرت: مرتهن در صف طلبکاران اول است (حق تقدم).

5. تجزیه: رهن تجزیه‌پذیر نیست؛ کل مال تا آخرین ریال بدهی درگیر است.

نکته آخر: حقوق خواندن سخت نیست، اگر “نقشه راه” داشته باشید. ما سعی کردیم نقشه مبحث رهن را برایتان ترسیم کنیم.

قدم بعدی شما چیست؟

حالا که با زیر و بم عقد رهن آشنا شدید، یک سوال چالش‌برانگیز برایتان دارم که در کامنت‌ها جواب دهید:

“اگر پدری خانه‌اش را بابت بدهی پسرش رهن بگذارد (رهن مستعار) و پسر بدهی را ندهد، آیا طلبکار می‌تواند خانه پدر را بفروشد؟ اگر فروخت، پدر می‌تواند یقه پسرش را بگیرد؟ چگونه؟”

بهترین پاسخ حقوقی را در پست بعدی تحلیل خواهیم کرد. اگر احساس می‌کنید هنوز در تطبیق این مواد با تست‌های چهارگزینه‌ای مشکل دارید، همین الان سری به بخش آزمون‌های شبیه‌ساز ما بزنید. قهوه‌تان را بخورید، اما آینده‌تان را تلخ نکنید!